-

Определение суммы арендных платежей

Выше предполагалось, что арендные платежи определены. Но, как правило, заключению договора о долгосрочной аренде предшествуют переговоры, в ходе которых и определяется их величина. Как определить сумму арендной платы, распределение этой суммы по годам, такое, которое бы устраивало по уровню доходности арендодателя?
Следует выполнить рассмотренные выше аналитические процедуры с помощью компьютера. При этом следует варьировать величину арендных поступлений до тех пор, пока NPV аренды не будет равен нулю или IRR не станет равной требуемой доходности (например, 11,25%, как это было в приведенном примере). Эти расчеты просто и быстро выполняются в электронных таблицах, например MS Excel. Это будет нижний предел арендной платы, выгодный для арендодателя. Если даже эта сумма неприемлема для арендатора, сделка не имеет смысла и не будет заключена.
Аренда чаще всего оценивается арендатором и арендодателем на основе разных значений одних и тех же показателей,- поэтому она нередко оказывается выгодна им обоим. Если исходные показатели одинаковы, то положительный NAL арендатора представляет собой отрицательный NPV арендодателя, и наоборот.
Следует отметить, что финансовые менеджеры лизинговых компаний считают операции аренды более рисковыми по сравнению с облигационными займами, поэтому на практике в отличие от приведенных примеров требуемая доходность операций аренды принимается более высокой (11,25%, как это указано в примере, 11,5% или 12%).

 
-

Анализ арендодателя

Анализ арендодателя включает: 1) определение чистого денежного оттока, который обычно равен цене поставки арендуемого оборудования ,за вычетом аванса по договору аренды; 2) определение периодических денежных потоков, которые состоят из арендной платы за вычетом налога на прибыль и затрат на техобслуживание, ведущееся арендодателем; 3) исчисление ликвидационной стоимости актива за вычетом налогов по окончании аренды; 4) определение того, превышает ли доходность по аренде альтернативные издержки арендодателя, т.е. положительно ли NPV данной операции.
Пример. Инвестор — потенциальный арендодатель — уплачивает налог по ставке г =25%. Он может приобрести 15%-е облигации, обеспечивающие посленалоговую доходность в размере 11,25% [15% ■ (1 —0,25)]. Это — доходность альтернативного инвестирования со сходным риском. Ликвидационная стоимость актива, который может быть предоставлен в аренду, на конец 5-го года — 1 000 000 руб. Поскольку остаточная стоимость по балансу к концу 5-го года составит 600 000 руб., оставшиеся 400 000 руб. из этого миллиона подлежат налогообложению по ставке 25%. Таким образом, по окончании аренды арендодатель может рассчитывать на доход от продажи актива в сумме 840 000 руб. в посленалоговом исчислении. Цена актива — 10 млн. руб., издержки обслуживания — 500 тыс. руб. в год.

Метки:

 
-

Анализ аренды и бюджет капиталовложений

Анализ аренды и бюджет капиталовложений. Выше предполагалось, что решение о необходимости нового оборудования уже принято. Анализ аренды проводился только для того, чтобы определить, следует арендовать оборудование или покупать его. Но, если аренда обходится дешевле цены заемного капитала для предприятия, то ранее неприемлемые проекты могут оказаться из-за этого доступными. Как поступить в этом случае? Возможны два варианта действий.
1. Отказаться от участия заемного капитала в финансировании всех проектов и прибегнуть к аренде на оговоренных выше условиях. Это означает, что предприятие не должно привлекать кредиты, заменяя внешнее финансирование договорами аренды. Например, оптимальная структура капитала предприятия предусматривает 50% заемного и 50% собственного капитала. Цена заемного капитала — 6%, собственного капитала — 15, соответственно WACC — 10,5%. Если цена привлечения капитала путем аренды составляет 5,5%, то WACC = 0,5 • 5,5% + 0,5 • 15% = 10,25%. Теперь по всем проектам предприятия NPV должны быть пересчитаны с использованием WACC — 10,25%. Возможно, выявятся новые проекты с положительным NPV, которые могут быть дополнительно включены в бюджет капиталовложений.
2. Рассматриваемый проект является уникальным — только для него может быть заключен договор аренды с подходящими условиями. В этом случае NPV данного проекта в ходе разработки бюджета капиталовложений должен быть откорректирован следующим образом:
Откорректированный NPV = NPV, основанный на «обычной» WACC + NAL
Величина NAL учтена при анализе только данного проекта.

Метки:

 
-

IRR-анализ

Сравнительный анализ эффективности покупки-аренды Может быть выполнен на основе критерия IRR. Для этого следует найти посленалоговую цену капитала по арендному договору и сравнить ее с посленалоговой ценой заемного капитала. Если его значение будет меньше, тогда аренда более предпочтительна. Иными словами, если IRR покупки-аренды, которая отражает цену капитала, привлекаемая в форме аренды, будет меньше цены заемного капитала предприятия, то предпочтительна аренда.

 
-

WPF-анализ

Процедуры анализа аренды включают три этапа. Первый — оценка эффективности покупки права собственности. Второй — оценка эффективности аренды. Третий — сравнение затрат. Это может быть сделано с помощью техники дисконтирования.
Напомним, что чем более рисковым является денежный поток, тем большая величина дисконтной ставки должна использоваться. В случае анализа аренды большинство элементов денежных потоков являются определенными. Например, выплата процентов по ссуде, арендные платежи, годовые расходы на обслуживание определены в соответствующих договорах. Амортизационные отчисления и ставки налогов устанавливаются законодательно и зафиксированы в договоре. Ликвидационная стоимость активов менее определенна, но она может иметь достаточно точную оценку.
Если денежные-потоки по аренде и покупке определены, то их надлежит дисконтировать по сравнительно низкой ставке, равной цене заемного капитала предприятия. Сумма арендных платежей вычитается из налогооблагаемой прибыли, поэтому следует использовать посленалоговую цену заемного капитала, равную в рассмотренном примере 6%.

 
-

Логика оценки

Во-первых, арендатор должен определить, является ли аренда актива менее дорогостоящей, чем его покупка. Для выполнения оценки могут быть использованы следующие принципы.
1. Предприятие решило приобрести здание или какое-то оборудование. Задачей арендного анализа является оценка предпочтительности того или иного варианта приобретения — покупки или аренды. Если по результатам анализа будет установлено, что цена капитала при использовании аренды существенно ниже цены заемных источников, то среднюю цену капитала, использованную при составлении бюджета капиталовложений, следует откорректировать, сделать повторные расчеты по бюджету капиталовложений, в результате чего не исключено, что придется пересмотреть и набор инвестиционных проектов.
2. Когда предприятие решило приобрести актив, встает вопрос об источнике финансирования. Как правило, у предприятия нет свободных денежных средств, поэтому суммы на новые активы изыскиваются из других источников.
3. Источниками являются заемный капитал, нераспределенная прибыль, дополнительная эмиссия акций. Аренда является альтернативным вариантом. Поскольку активы должны быть капитализированы, а результаты операции отражены в балансе, финансовая сущность аренды аналогична привлечению заемного капитала.
Аренду сравнивают с получением кредита в том смысле, что арендатор обязан делать регулярные платежи, а неспособность выполнения своих обязательств может привести к банкротству. Поэтому оценка целесообразности аренды выполняется на основе методики расчета цены заемного капитала.

 
-

Отражение аренды в балансе

В течение длительного времени согласно правилам учета, действовавшим во многих странах, арендуемые активы учитывались в балансе предприятия. По этой причине аренду называли и часто называют теперь забалансовым финансированием. Это приводило к искаженным представлениям о структуре финансирования предприятия, к занижению оценки доли заемного капитала. Поэтому в течение последней четверти XX в.правила учета долгосрочной арены в развитых странах с рыночной экономикой изменились. В настоящее время соответствующие изменения правил учета проводятся и в нашей стране. Теперь лишь в некоторых случаях арендуемые активы и задолженность по договорам аренды не отражаются в балансе предприятия.

 
-

Возвратная аренда

По договору и возвратной аренде фирма, владеющая землей, зданиями или оборудованием,продает право собственности на этот объект другой фирме и одновременно оформляет договор о его аренде на определенный срок и с выполнением некоторых условий. Фирмой, предоставляющей капитал, может быть страховая компания, коммерческий банк, специализированная лизинговая компания, финансовый отдел промышленного предприятия или индивидуальный инвестор. Продажа объекта с получением его обратно в аренду является альтернативой ипотеке.
Отметим, что продавец немедленно получает за объект аренды цену, предлагаемую покупателем. В то же время продавец-арендатор сохраняет возможность использовать объект соглашения. Параллель с кредитованием просматривается в схеме арендных платежей. При предоставлении ссуды под залог недвижимости кредитор получал бы серию равных платежей, достаточных, чтобы погасить долг и обеспечить определенную прибыль на непогашенный остаток ссуды. При соглашении о продаже оборудования с получением его обратно в аренду платежи обеспечиваются таким же способом — инвестору возвращается покупная цена плюс доход на вложенный им капитал.
Продажа с последующей арендой похожа на финансовую аренду. Различие состоит в том, что арендодатель покупает оборудование у пользователя-арендатора, а не у производителя.

 
-

Финансовая, или капитальная, аренда

Финансовая, или капитальная, аренда отличается от операционной тем, что: 1) не предполагает технического обслуживания со стороны арендодателя; 2) не подлежит аннулированию; 3) предусматривает полную амортизацию актива — арендодатель получает рентные платежи, равные сумме полной цены арендуемого оборудования и некоторого дохода. На основе типовых правил договора арендатор выбирает подходящие условия, договаривается о цене и сроках поставки с поставщиком-производителем, затем условливается, что лизинговая компания — арендодатель покупает оборудование и одновременно оформляет соглашение об аренде оборудования. Условия аренды обеспечивают полную амортизацию инвестиций арендодателя, а также требуемую доходность непогашенного остатка, принимаемую на уровне процентной ставки, которую арендатор заплатил бы по срочной ссуде. Например, если ставка по срочной ссуде 15%, то в договоре аренды предусматривается примерно такая же доходность.

 
-

Операционная аренда

Операционная аренда, нередко называемая сервисной, обычно предполагает как финансирование, так и техническое обслуживание актива. Отметим, что компания IBM,роме прочего, знаменита как один из пионеров подобных операций. Основные объекты операционной аренды — это самолеты, компьютеры, множительная техника, автомобили. Владельца собственности, передаваемой в аренду — лизинг, называют арендодателем, пользователя — арендатором. Операционная аренда обычно возлагает на арендодателя обязанность по обслуживанию арендуемого оборудования, стоимость технического обслуживания часто включается в арендные платежи.
Обычно оборудование сдается в аренду на период, значительно меньший, чем ожидаемый срок его службы, поэтому арендодатель покрывает все свои затраты последующим продлением договора аренды или заключением нового договора, или продажей оборудования.
Для операционной аренды характерно включение в договор пункта об аннулировании, определяющего порядок расторжения договора аренды и возврата оборудования до окончания действия основного договора. Это важно для арендатора, так как оборудование может быть возвращено, если оно оказалось устаревшим или больше не нужно арендатору вследствие спада его деловой активности.